Har du hittat din drömfastighet och är ivrig att skriva på alla papper? Eller går du tvärtom i tankebanorna att sälja din fastighet? Oavsett om du är säljare eller köpare av en fastighet är det vissa saker du behöver vara medveten om, och ha i åtanke innan du skriver på avtalet. Några av de saker som du behöver tänka på innan du genomför köpet eller försäljningen kan du läsa om i denna artikel.
Undersökningsplikt
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp. Säljaren ansvarar nämligen inte för fel som köparen borde eller kunde ha upptäckt vid den undersökning som alltid bör föregå fastighetsköpet. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, hörsel och känsel ska i princip undersökas. Om säljaren informerar om något som indikerar att det kan finnas något fel utvidgas köparens undersökningsplikt avseende detsamma. Är du osäker på om din egen undersökning blir tillräckligt omfattande rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman inför köpet.
Vad köparen och säljaren avtalat om påverkar även undersökningsplikten. Exempelvis kan säljaren friskriva sig från vissa fel i köpeavtalet och säljaren kan även garantera vissa egenskaper avseende fastigheten vilket innebär att köparen inte har samma undersökningsplikt avseende dessa egenskaper.
Dolda fel
Till skillnad från fel som köparen borde eller kunde ha upptäckt, och som köparen ansvarar för, blir säljaren å sin sida ansvarig för så kallade dolda fel. Fel föreligger även om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller det som säljaren särskilt har utfäst. Säljarens ansvar gäller oavsett om denne kände till felet eller inte.
Men vad är då ett dolt fel mer specifikt? Ett dolt fel utgörs av ett fel som köparen inte kunde förväntas upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten före köpet (undersökningsplikten). Det kan röra sig om exempelvis konstruktionsfel, felaktiga elinstallationer eller förekomst av skadedjur.
Sammanfattningsvis blir ansvarsfördelningen som huvudregel att säljaren ansvarar för dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel.
Reklamation
Om köparen vill rikta anspråk mot säljaren med anledning av ett fel i fastigheten måste köparen meddela säljaren därom inom skälig tid efter att felet har upptäckts. För att en reklamation ska anses genomförd är det tillräckligt att köparen förklarar vad felet består i och varför säljaren bör ta ansvar för det, exempelvis att köparen påtalar att felet inte varit möjligt för denne att upptäcka inom ramen för köparens undersökningsplikt. Har mer än tio år passerat sedan köpet, är köparens krav i regel preskriberade, vilket medför att köparen får bekosta eventuella reparationer själv.
Prisavdrag vid fel i fastighet
Om det finns ett fel i fastigheten kan köparen ha rätt till prisavdrag, det vill säga avdrag på köpeskillingen. Om felet däremot är väsentligt kan köparen ha rätt att häva köpet. Rätten att häva köpet, det vill säga att köpet återgår, föreligger inom ett år från tillträdet av fastigheten. Under vissa förutsättningar är även säljaren skadeståndsskyldig gentemot köparen.
Ekenberg & Andersson Advokatbyrå företräder löpande våra klienter i tvister avseende fel i fastighet eller vid granskning av köpeavtal i samband med fastighetsköp och ni är välkomna att kontakta oss om ni behöver hjälp med ert ärende.
Josephine Ekenberg
Biträdande jurist
Läs mer om: Fastighetsrätt, Avtalsrätt, Tvistelösning & Processrätt