Vad innebär ett köp av en bostadsrätt?
Om du köper en bostadsrätt innebär det att du har rätt att utan tidsbegränsning nyttja en specifik lägenhet i den bostadsrättsförening som lägenheten tillhör. Du förvärvar med andra ord en andel i bostadsrättsföreningen. Eftersom du bara köper rätten att bo i lägenheten, klassificeras en bostadsrätt som lös egendom. Detta kan jämföras med om du köper ett hus med tillhörande tomt, som i stället räknas som fast egendom. Eftersom en bostadsrätt klassificeras som lös egendom tillämpas köplagen vid bedömningen om det föreligger fel i bostadsrätten.
Säljarens felansvar
Ofta säljs bostadsrätter med en skrivning om att bostadsrätten säljs i ”befintligt skick”, dvs. bostadsrättens skick som den är vid tidpunkten för förvärvet. En sådan skrivning begränsar i viss utsträckning säljarens ansvar och utgör en allmänt hållen friskrivning.
Att en bostadsrätt sålts i befintligt skick innebär dock inte att säljaren blir befriad från ansvar för allvarliga fel. Om en bostadsrätt är såld i befintligt skick ansvarar säljaren likväl för särskilda utfästelser som säljaren har gjort avseende bostadsrätten.
Säljaren ansvarar även för väsentliga förhållanden avseende bostadsrätten som säljaren måste antas ha känt till, underlåtit att upplysa köparen om och som köparen har kunnat räkna med att bli upplyst om.
Slutligen ansvarar även säljaren för fel om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta. Vid en sådan bedömning ska samtliga omständigheter beaktas bland annat bostadsrättens pris.
För att avgöra om en säljare ansvarar för ett fel behöver det fastställas när felet har uppstått. För bostadsrätter sker normalt riskövergången från säljaren till köparen vid köparens tillträde av bostadsrätten. Om felet har funnits innan denna tidpunkt ansvarar normalt säljaren för felet.
Påföljder vid fel
Om bostadsrätten är behäftad med fel som säljaren ansvarar för, kan köparen begära att felet avhjälps. Detta innebär att säljaren får möjlighet att avhjälpa felet själv eller genom hantverkare. Köparen kan även ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller att häva köpet om bostadsrätten väsentligen avviker från vad säljaren har utfäst eller om säljaren varit försumlig. Som ett första steg behöver köpeavtalet kontrolleras noggrant för att fastställa om säljaren har gjort några särskilda utfästelser, eller om säljaren har friskrivit sig i något avseende.
Reklamation
Om du som köpare upptäcker ett fel i din bostadsrätt är det viktigt att du reklamerar felet till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäckts, eller borde ha upptäckts, samt att du dokumenterar reklamationen.
Ekenberg & Andersson Advokatbyrå företräder löpande våra klienter i tvister avseende fel i bostadsrätt och ni är välkomna att kontakta oss om ni köpt eller sålt en bostadsrätt som eventuellt är behäftad med fel.
Josephine Ekenberg
Biträdande jurist
Läs mer om vad vi kan erbjuda inom Tvistelösning & Processrätt, Avtalsrätt & Fastighetsrätt